COVID-19, Аренда жилых помещений.

 

 

 

Поскольку действие §1104 и §1105 ABGB не распространяется на сектор аренды жилых помещений, а ситуация является тяжелой так же и для многих квартиросъемщиков, в рамках принятого 4 Апреля 2020 Закона "COVID-19" правительство разработало и ввело в действие пакет по защите интересов квартиросъемщиков, который также включает поправки в вопросах договорного права.

 

 

 

Этот пакет разработан для защиты экономических интересов тех граждан, которые непосредственно пострадали в результате сложившейся ситуации, а именно: граждане, которые либо потеряли работу, либо работают в укороченном режиме (соответственно с урезанной заработной платой). То есть те лица, которые понесли существенные финансовые потери.

 

 

 

Для этой категории граждан пакет предусматривает:

 

1.      Исключение права арендодателя расторгнуть договор аренды и подать иск на выселение из арендуемого жилья на основании задолженности по уплате арендной платы, возникшей во втором квартале 2020. Это исключение действует до 30 Июня 2022.

 

2.      Исключение права арендодателя на подачу иска на выплату задолженностей по арендной плате, возникших во втором квартале 2020. Срок действия исключения - до 31 Декабря 2020.

 

3.      Поправки к закону об аренде в отношении договоров аренды жилых помещений с ограниченным сроком действия.

 

4.      Отсрочка исполнения решений по выселению из арендованных жилых помещений

 

 

 

Комментарии

 

Временная отсрочка права арендодателя подачи судебных исков на неплательщика арендной платы (пункт 1,2)

 

Нужно обратить внимание, что все поправки и исключения касаются не факта необходимости уплаты арендной платы - арендная плата в любом случае должна будет быть выплачена в полном объёме по истечении сроков действия этих поправок и исключений, а об отсрочке на определенное время права арендодателя подать на неплательщика в суд за неуплату арендной платы (иск на выплату задолженности по арендной плате возникшей во 2 квартале 2020 можно подавать с 01.01.2021) или расторгнуть договор аренды по причине задолженности по арендной платы возникшей во втором квартале 2020 (действие этой поправки заканчивается 30 Июня 2022).

 

Это означает, что до 30 Июня 2022 у арендодателя нет возможности расторгнуть договор аренды по причине имеющейся задолженности по уплате арендной платы, но только в том случае, если эта задолженность возникла в период Апрель - Июнь 2020 года. Все остальные предусмотренные законом причины расторжения договора со стороны арендодателя остаются в силе.

 

Кроме того, поправки не предусматривают устранение пеней за несвоевременную уплату арендной платы (4% годовых, § 1000 ABGB).

 

 

 

Поскольку сложившаяся экономическая ситуация, к сожалению, не изменится в одночасье и продлится неопределенное время, и учитывая вопрос наложения пеней в случае несвоевременной уплаты арендной платы, в целях избежания печальных финансовых последствий, мы советуем прибегать к возможности отсрочки уплаты арендной платы только в исключительно крайних случаях и исключительно путем достижения взаимного соглашения с арендодателем.

 

 

 

Договора аренды, ограниченные во времени (пункт 3)

 

В случае если действие договора аренды, заключенного на определенный срок заканчивается в период 31 Марта - 1 Июля 2020 года, квартиросъемщику дано право одноразово продлить действие договора. Продление договора необходимо оформить в письменном виде. Максимальный срок продления - до 31 Декабря 2020 года.

 

 

 

Если по истечении дополнительного срока действия договора, он не будет расторгнут или продлен, вступает в силу § 29 закона об аренде, а именно: договор считается продленным на 3 года. Это замечание касается объектов, в отношении которых закон об аренде действует в полном или частичном объеме.

 

 

 

Отсрочка исполнения принятых решений о выселении из арендуемого жилого помещения (пункт 4).

 

Выселяемому дано право подать просьбу об отсрочке исполнения решения о выселении. Просьба будет удовлетворена только в том случае, если у арендодателя не возникнет в связи с отсрочкой существенных ущербов.

 

 

 

Например, если арендодатель уже подписал новый договор аренды на это помещение и если доходы с этой аренды играют существенную роль для его существования, просьба на отсрочку исполнения решения не будет удовлетворена.